Nicht alle Betriebskosten müssen angegeben werden
Was ist passiert?
Ein Vermieter hatte in einem Mietvertragsformular angegeben, dass der Mieter "die Betriebskosten" nach der Anlage 3 zu § 27 der Berechnungsverordnung (in der jeweils aktuellen Fassung) zu tragen habe. Nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung vertrat der Mieter die Auffassung, dass das nicht wirksam sei. Die Berechnungsverordnung war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bereits außer Kraft getreten. Die Betriebskostenverordnung sei nicht an deren Stelle getreten.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof entschied am 10.02.2016 (Az VIII ZR 137/15), dass der Mieter die Betriebskosten anteilig zahlen muss. Denn er hat sich wirksam verpflichtet, umlagefähige Betriebskosten zu zahlen und damit ein Abrechnungsergebnis einer formell und inhaltlich korrekten Betriebskostenabrechnung auszugleichen.
Dabei stellte das Gericht unter anderem darauf ab, dass der Begriff der Betriebskosten seit Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert wurde. Der Mieter musste sich also darüber im Klaren sein, dass er die im Katalog der Berechnungsverordnung und später der Betriebskostenordnung aufgeführten üblichen und allgemein bekannten Betriebskosten zu tragen habe. Der Vermieter wollte sich durch diese Formulierung keinen ungebührlichen Vorteil verschaffen.
Tipp
Der Bundesgerichtshof hat einen der Grundgedanken des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestärkt, denn Allgemeine Geschäftsbedingungen sind so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden. Es kommt also nicht immer auf den einzelnen Buchstaben an, manchmal kann eine Formulierung durch ein Gericht auch als unbedeutende Falschbezeichnung gedeutet werden.
Die Rechtsprechung zu Allgemeinen Bedingungen insbesondere im Wohnungsmietrecht unterliegt einem steten Wandel. Sicherer ist es natürlich, sämtliche umlagefähige Betriebskosten einzeln aufzuführen. Das gibt Klarheit für beide Seiten. Für den Vermieter enthält dies das Risiko, dass er vielleicht eine konkrete Kostenart vergisst - und dann die Kosten dafür allein tragen muss.
Im Zweifel sollten Sie sich an eine fachkundige Person wenden, um rechtzeitig einen Rat einzuholen.