Andreas Heise - Rechtsanwalt

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Formell korrekte BK-Abrechnung auch mit Schätzung möglich

Eine formell korrekte Betriebskostenabrechnung kann vorliegen, selbst wenn die Abrechnung nicht vollständig auf Messwerten, sondern teilweise auf Schätzungen beruht.


Was ist passiert?

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 12. November 2014 festgestellt, dass eine formell korrekte Betriebskostenabrechnung unter bestimmten Voraussetzungen auch auf einer Schätzung beruhen kann.

Ein Vermieter hatte seinem Mieter eine Betriebskostenabrechnung übersandt und darauf hingewiesen, dass er die Heizkosten nach dem prozentualen Vorjahresverbrauch und die Kosten für Warmwasser nach vergleichbaren Räumen geschätzt hätte. Sowohl der Mieter als auch das Amtsgericht und das Landgericht hielten das für nicht ordnungsgemäß.

Die Entscheidung

Der Bundesgerichtshof verwies auf seine ständige Rechtsprechung und nannte als Voraussetzung für eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung:

  • Sowohl der Gesamtbetrag als auch der Umlagemaßstab müssen ersichtlich sein.
  • Bei der Umlage der Grundkosten (in der Spanne von 30 bis 50 % der Gesamtkosten) muss der Flächenmaßstab erkennbar sein, also die Gesamtfläche einerseits und die Wohnfläche des Mieters andererseits, damit der sich so für den Mieter ergebende Anteil rechnerisch nachvollziehbar ist.
  • Bei dem Verbrauchsanteil bezüglich der Heizkosten sollten die Verbrauchseinheiten (möglichst für jeden Raum gesondert) angegeben werden, bei den Warmwasserkosten reicht die verbrauchte Warmwassermenge aus. Die Gesamtverbrauchsmengen sind ebenfalls anzugeben.


Die Konsequenz

Auch wenn nicht alle Verbräuche in einem Wohnobjekt detailliert erfasst werden können, ist es trotzdem möglich, formal korrekte Betriebskostenabrechnungen zu erstellen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen, ob die beanstandete Abrechnung auch materiell - also betragsmäßig - in Ordnung war. Diese Frage soll nun das Landgericht klären, an das der Rechtsstreit zurückgewiesen wurde.


Praxistipp

Vor Erstellung einer Betriebskostenabrechnung sollten Sie sich fachlichen Rat einholen. Als Mieter ist es sinnvoll, durch einen Fachmann eine Abrechnung prüfen zu lassen. Erst dann wird sich herausstellen, ob die Abrechnung lediglich schwer zu verstehen oder schlicht falsch ist.

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