Andreas Heise - Rechtsanwalt

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Mietminderung und Betriebskostenabrechnung


Jedes Jahr gibt es Diskussionen zwischen Vermietern und Mietern über die korrekte Art der Betriebskostenabrechnung. Richtig kompliziert wird es, wenn der Mieter im Abrechnungsjahr berechtigt die Miete gemindert hatte.


Was ist zu beachten?


Die gesetzliche Ausgangssituation sieht vor, dass der Vermieter die Wohnung in einem nutzbaren Zustand zu übergeben und in diesem Zustand zu erhalten hat. In gewissen Grenzen kann er die Pflicht zur Erhaltung der Nutzbarkeit auf den Mieter abwälzen - das betrifft im Wesentlichen die sogenannten Schönheitsreparaturen. Was pasiert aber bei einem unvorhersehbaren Ereignis, auf das beide Seiten keinen Einfluss haben? Wenn zum Beispiel vor der Tür gebaut wird und der Lärm und Dreck die Wohnqualiät erheblich beeinträchtigt? Für die Dauer der Beeinträchtigung sieht § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB vor, dass der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete entrichten muss. Das setzt natürlich voraus, dass der Vermieter den Mangel kennt. Der Mieter muss also im Zweifel zuerst den Vermieter über den Zustand und die Einschränkung der Tauglichkeit der Wohnung informieren, bevor die Miete gemindert werden kann. Außerdem braucht der Vermieter eine angemessene Frist, um den Mangel zu beseitigen - wenn das denn möglich ist.

Betriebskosten als Teil der Miete

Der Bundesgerichtshof hat schon vor einigen Jahren entschieden, dass die Betriebskosten Teil der Miete sind. Daraus folgt, dass bei einer geminderten Miete auch die Betriebskostenvorauszahlungen gemindert werden können. Wie ist das aber bei der Abrechnung der vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten nach Vorlage der Jahresabrechnungen zu berücksichtigen?

Berechnungsmethode

Die Gerichte und die Fachliteratur haben dazu verschiedene Rechenmodelle entwickelt. In einer Entscheidung vom 13. April 2011 hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 223/10) eine neue Methode vorgestellt: Danach wird der Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags - unter Berücksichtigung der tatsächlich gezahlten Beträge - gegenüber gestellt. Erst dann kann festgestellt werden, ob der Vermieter noch Nachforderungen besitzt oder ob sich ein Erstattungsguthaben für den Mieter ergibt.

Damit ist natürlich noch nichts über die angemessene Höhe eines Minderungsbetrags und die Dauer der Aufrechterhaltung einer Mietminderung gesagt. Um langwierige Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollten Sie sich im Zweifel rechtzeitig fachlichen Rat einholen.


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